オーナー必見!?【マンション・住宅売却の流れまとめ】仲介業者東急リバブルにお願いする編

マンション売却の流れまとめ
東急リバブルにお願いする編

親族にマンションを売却しようという方がいて
私自身、興味があり同行させていただき
その流れをまとめていこうと思います。
2018.12.22現在　進行形などで成約はまだしていません。

売却の理由
業者選定
業者はどのように買い手を見つけるか＆気になることを聞いてみた
売れた時の利益計算・税金・住民税など
契約成約・その後

売却の理由

長く住んでいた賃貸人が退去したため、１００万円単位かかりそうなリフォームをするよりも、そのまま売却へという流れ。よくあるパターンのようです。

業者選定

その地域に強そうな仲介業者の中から、２～３お話を聞き、好感触を得た業界ＴＯＰ３にも入る東急リバブルさんにお願い。
仲介をお願いする形態として
１．専属専任媒介契約
２．専任媒介契約
３．一般媒介契約
の３つがあり、
東急リバブルの方のざっくりした説明によると
１．専属専任媒介契約（個人→個人の場合多くはこれ）
２．専任媒介契約（業者はこれを使うこともある）
３．一般媒介契約（お客さんの自由だが、会社としては１にしてくれた方が広告など経費をかけられる）
仲介業者は成約報酬のため（成約しなければ基本的に料金０円）
広告費などを入れて本腰入れられる１をおすすめする、との話。
聞いていてそれは理に適っていると思いました。
３は仲介業者に多数登録してもＯＫという契約。ある意味売れたら早い者勝ち。
それだと、業者としては本腰を入れて広告経費をかけられないのではと思います。

ということで
１の専属専任契約を選びました。
契約に必要なものは免許証（身分証明書）と印鑑です。物件の鍵もあると尚、良。
どの契約も、基本的に３か月以内です。
例えば、３か月たっても売れなくてもその間に東急リバブルが売却のためにかけた宣伝費を売主が払う必要はなく、契約継続も自由。

契約後は業者用のレインズという不動産のコンピュータに登録されるため
１．専属専任契約を選びつつ、隠れて他の業者と　３．一般媒介契約もする～のようなことはできないとのことです。

業者によって
サービスが異なるようですが
東急リバブルにお願いしようと思った大きな点は
１．オリジナルサービス面（全て無料）
・水回りブライトニング　キッチン、バス、トイレ、洗面
・建物検査
・壁・床の簡易リペアリング

２．担当者の対応
ベテランで、知識・経験・人あたりと任せられる感じだったため。

この契約のデメリットとして、専属専任契約を結んでも業者の販売力が弱かったり、担当営業マンの能力が頼りなかったりすると、なかなか話が進まないということがありそうです。当然、物件が魅力的かどうかが非常に大事ですが。

業者はどのように買い手を見つけるか
と気になることを聞いてみた編

〇どのように買い手を見つけるか
・基本は自社のＨＰやグループの総合的な集客力、～万円を払って掲載する最大手の「スーモ」などのインターネットサイト

・独自の顧客名簿やネットワークで、もししばらく売れない場合は自社も含めて業者買取も検討してみてはとのこと
＊業者買取の場合、大抵は一般への売却額の１～２割引きになることが多いとのこと

・自社のＨＰの閲覧数はわかり、掲載１週間は他の業者もこぞって見るためあてにならない。２週間目で閲覧数、１週間に３０以下ならちょっと値段設定などを考える必要があるので相談する

〇気になることを聞いてみたこと
・閲覧数どれくらいで問い合わせどのくらいですか？　→Ａ．閲覧５０で問い合わせ１件程？

・何人くらいが内見などをしたら売れるものですか？　→Ａ．５～６件あったらその中から売れる感じ。

・このあたりの物件を買う人の傾向は？　→Ａ．即金の方はほぼいない。２０００～３０００万の物件クラスだと、頭金で１０％程、後はローンがほとんど。逆に、７０００万円以上の高額物件になってくると即金の人もいたり、地域や購買層によって異なるとのこと。

・値下げはどのくらいしますか？　→Ａ．ケースバイケースだが、１７６０万円の売値だったら、端数の６０万円を値下げしたり、そんな感じ。

・売りやすい時期ってありますか？　→Ａ．年度末前は良い。１～３月は良い時期らしい。

・売れた場合、売主にお金が入るタイミングは？　→Ａ．買い手との契約成約から３～４ヵ月後には、全額入るイメージです。

・最近の景気は？　→Ａ．リーマンショック後は非常に悪かったが、アベノミクス効果もあり最近は順調。

・最近の物件の流通傾向は？　→Ａ．地域にもよるが、１００平方m以上の広いマンションの動きが鈍い気がする。１～２人で住むには広過ぎるから？（世帯人数の減少）

・マンションの階数の人気について　→Ａ．特に女性は防犯上１Ｆを好まない。２～３Ｆが好きな人もいるし、上層階が好きな人もいるし、好みでいろいろ。年配の方は１Ｆやエレベーターがあることが非常に大きい。階段のみで上の階はほぼＮＧ。

＊不動産の成約記録は、ある程度過去のデータを見ることができるとのことで（少しお金を出して？）値段設定と業者の販売力が大切になってきそうだと感じました。

＊スーモに掲載する場合、写真４点以上は必須。キッチン、浴室、トイレ、洗面、リビングはほぼ１００％入れる。

売れた時のお金計算・税金・住民税など

仮に税込みで２０００万円で物件が売れたとします。
その場合
売り手の収入と支出は
・収入２０００万円
・支出
仲介手数料　売却額の３％＋６万円＋その合計額の消費税８％
印紙代約１万円
税金として
物件購入取得費の証明書がある場合はその金額を控除
ない場合は売却額の５％を控除

売却額の５％控除の計算で、譲渡所得は20.315%で計算すると
支出
仲介手数料３％＋６万円
２０００×０．０３＋６＝６６
６６×１．０８（消費税）×０．９（業者サービス１０％割引）＝約６４万円
２０００－１００（控除費５％）－６４－１（印紙代）＝１８３５
長期譲渡所得の税金が１８３５×０．２０３１５＝約３７３万円
合計３７３＋６４＋１＝４３８万円

まとめると利益は
２０００－３７３（税金・長期譲渡所得）－６４（仲介手数料）－１（印紙代）＝１５６２万円となります。

購入額が２０００万円の場合で証明する書類がある場合は
２０００－６４－１＝１９３５万円となります。

つまり、物件購入の証明金額のある書類はとても大事ですね。

＊物件を購入してからの年数で税金は異なる
短期譲渡所得（５年以内）税率39.63%（所得税30.63％住民税9%)
・・・ただし売却年の1/1を基準とする
2010.5/1に購入　2016.2/1に売却
所有５年９カ月、売却2016.1/1時点で５年1カ月経過でＯＫ
2011.2/1に購入　2016.7/1に売却
所有５年５カ月だが、売却2016.1/1時点で４年６カ月のため×

長期譲渡所得（同上の条件で１０年以上）
税率20.315%（所得税15.315%住民税5％）

＊相続した場合はその所持年数は前の人から引き継がれる

忘れてはいけないのが売却年、１年後の住民税と健康保険料
昨年度の所得に応じて上昇するので、かなり高くなることが予想されます。

契約成立・その後

情報が更新されたら、掲載します。

買主が決まった場合
最初の契約時に必要な物

・登記識別情報書
・固定資産税納付書
・本人確認書類
・印鑑
・マンションの管理規約や建物確認通知書
などを持って
買主・売主・仲介不動産屋さんで会い
確認して
契約を交わします。
買主は手付金として
５０万円～販売額の１０％程を（１００万円が多い？）
売主に支払います。

売主もその時点で仲介不動産屋に報酬の半分程を払うことが多い。

その後は手付金契約の
１カ月～１カ月半後あたりに最終的な契約をする。
その期間に買主は住宅ローンの手続きと契約をして
最終契約日に住宅ローンが実行され、売主に全額を支払う。

＊その期間中は買主は契約を解除することができる
・手付金放棄による解除
・住宅ローンが通らなかった場合は、手付金そのまま返還される解除
（住宅ローン特約による白紙解除）

＊売主も解除することができる
・買主に手付金倍返しをして解除

＊その他
・天変地異による建物損壊による解除
・最終契約前なら、買主売主による話し合いで合意できれば解除できる
・瑕疵かし担保責任による解除・・・建物の構造上の問題など隠された瑕疵あった場合、買主は契約を解除できる

〇成約

2019.1月にローン特約による契約

2019.2月（１月の契約日の約１カ月後）
売買料金支払い、登記識別情報の変更など含めた
最終的な契約完了。

売主側のの持ち物
・本人確認書類
・印鑑証明書
・実印
・登記識別情報書
・あったら物件の鍵
など。

東急リバブルへ支払う成約手数料は
（売値の３％＋６万円）×１．０８（消費税）×０．９（１０％引き）

感想

おそらく、生涯でこういう取引を知る経験というのは
１回あるかどうかという気がしました。
叔父さんに感謝！
最近、ＣＭでもやたらと目にする東急リバブルですが
東急リバブルの担当の方はやはり頼れたということでしょうか。
売り出し～契約まで凄まじくスムーズに話が進みましたというお話でした。

成約金額の３％という仲介業者（東急リバブル）への報酬は
１０００万円だと３０万円、５０００万円だと１５０万円
募集～広告～マッチング～契約という手間と成功報酬制であることを考えると
思ったよりは安いのかな？という印象も持ちました。
もし、スピード感を持って売りたいというのであれば
やはり大手の集客力、更には担当者の実力が大事になってきそうな業界なのだなとも。

多くの人にとって生涯最大の買い物になる家ですし
立地や陽当たり、周辺環境、交通の便など
ベテラン営業の方は様々な深い知識がありそうだなと感じました。
身近にそんな方がいたら
物件を購入する際、アドバイスを聴きたいですね☆